お客様本位の業務運営に関する取組方針Basic policy on customer-oriented business operations

清水建設不動産投資顧問株式会社（以下、「当社」といいます。）は、2017 年 3 月 30 日に金融庁より公表された「顧客本位の業務運営に関する原則」（その後の改正を含む。）を受け、以下のとおりその取組方針を定めます。

第１　お客様本位の業務運営に関する取組方針の策定・公表等

当社は、親会社である清水建設株式会社の社是である道徳と経済の合一を旨とする「論語と算盤」に基づき、お客様本位の業務運営を実現するための取組方針を策定・公表するとともに、その取組状況を定期的に公表します。当該取組方針は、より良い業務運営を実現するため、定期的に見直すものとします。

• 当社は、お客様本位の業務運営に関する取組方針におけるお客様に関しては、取引の直接の相手方としての顧客だけでなくインベストメント・チェーンにおける最終受益者である機関投資家をも念頭に置いています。
• 当社は、清水建設プライベートリート投資法人（以下「本投資法人」という。）及び不動産私募ファンドの資産運用を行う会社です。当社の対象顧客は機関投資家等の法人顧客であり、幅広い顧客層を販売対象とする商品の組成や販売を行っておりません。また、第三者から販売委託を受けておりません。そのため 、本取組方針において、2017年3月30日に金融庁より公表された「顧客本位の業務運営に関する原則」5（注2）（注4）、及び6（注1）（注2）（注4）に対応する金融商品・サービスの販売・推奨等や金融商品の組成は行わないため、当該部分に関する取組方針は定めておりません。

第２　お客様の最善利益の追求

当社は、金融事業者として高度の専門性と職業倫理を保持し、お客様に対して誠実・公正に業務を行い、お客様の最善の利益を図ります。また、当社では、こうした業務運営が企業文化として定着するよう努めます。

• 当社は、お客様との取引に際し、お客様本位の良質なサービスを提供し、お客様の最善の利益を図ることにより、自らの安定した顧客基盤と収益の確保につなげていくことを目指すこととします。

第３　利益相反の適切な管理

当社は、取引におけるお客様との利益相反の可能性について正確に把握し、利益相反の可能性がある場合には、法令・社内規程等に則り、コンプライアンス・オフィサーの事前検証、外部委員も含めたコンプライアンス委員会での事前審議等を行うことにより、適切に管理します。

• 当社は、利益相反の可能性を判断するに当たって、物件の取得・譲渡・賃貸、不動産管理業務等委託、物件の売買・賃貸の媒介の委託、工事等の発注及び資金調達に関わる事情が取引又は業務に及ぼす影響について考慮します。

第４　手数料等の明確化

当社は、資産運用業務を受託する本投資法人及び不動産私募ファンドより受け取る運用報酬の詳細について、どのようなサービスの対価に関するものかを含め、お客様が理解できるよう情報提供します。

第５　重要な情報の分かりやすい提供

当社は、お客様との情報の非対称性があることを踏まえ、当社、本投資法人及び不動産私募ファンドに係る重要な情報をお客様が理解できるよう分かりやすく提供します。

第６　お客様にふさわしいサービスの提供

当社は、お客様のニーズ等を把握することに努め、お客様のニーズ等を意識した資産運用を行います。

第７　役職員等に対する適切な動機づけの枠組み等

当社は、お客様の最善の利益を追求するための行動、利益相反の適切な管理等を徹底するためにコンプライアンス評価を役職員等の能力・業績の評価指標の一つとします。
また、全役職員等を対象に定期的かつ継続的にコンプライアンス研修を実施し、コンプライアンス意識の向上を図ります。

取組状況CURRENT STATUS OF INITIATIVES

第１　お客様の最善利益の追求

• 当社は、スポンサーである清水建設株式会社の社是「論語と算盤」を共有しており、職業倫理保持のため企業倫理行動規範を制定しました。また日々この規定に沿った業務を行っております。また金融事業者として高度の専門性を有した人材の確保に努めております。
  なお、2023年3月末時点における、主な専門資格の取得状況は以下のとおりです（いずれも試験合格者を含みます）。

  不動産証券化マスター	8名
  宅地建物取引士	8名
  不動産鑑定士	3名
  不動産コンサルティング技能士	1名
  ビル経営管理士	2名

• 当社は、当社が運用する清水建設プライベートリート投資法人（以下、「SMZPR」といいます）において、コンプライアンスを経営の最重要課題の一つとして位置付け、中長期的な安定成長により、継続的な投資主価値の向上に努めております。
• 当社は、環境・社会・ガバナンス（ESG）の要素を可能な限り投資判断・運用プロセスへ組込んでいくことが、中長期的な投資主価値の最大化にあたり必要であると考え、サステナビリティ方針を定めております。当該情報等については、以下のWebサイトに公表しております。
  当社HP：https://www.sram.co.jp/
  SMZPR HP：https://www.smzpr.co.jp/esg/

第２　利益相反の適切な管理

• 当社は、スポンサーである清水建設株式会社からの優良な資産の取得のみならず、同社が長年培ってきた不動産投資事業のノウハウに加え、シミズグループが保有する技術力やPM、BM業務、再生可能エネルギーへの取組み等の総合力を活用した運営を行うことが特徴です。これらのスポンサーグループとSMZPRにおいて、利害関係取引を実施する際には、社内規程である「利害関係者取引規程」に基づいて、利益相反の適切な管理を行っております。
  2022年度におけるコンプライアンス委員会の開催状況は以下のとおりです。

  2022年度開催数	7回

  なお、利害関係者取引に該当する資産の売買等、投資法人の重要な意思決定フローについては、以下の投資主様向けWebサイトに公表しております。
  https://www.smzpr.co.jp/member/about/asset.html

第３　手数料等の明確化

• 当社が運用するSMZPRが当社に支払う手数料・報酬等は、主に取得報酬、運用報酬、譲渡報酬等で構成されています。これらの報酬の考え方や手数料水準については、あらかじめ商品概要説明書に記載し、ご説明しております。また、その実績については運用報告書等に記載することとし、お客様に対して明確にしてまいります。

第４　重要な情報の分かりやすい提供

• 当社は、SMZPRの重要な情報について投資主様向けに適宜IR情報を提供しております。今後も重要な情報について、より分かりやすく提供するよう努めてまいります。当該情報等については、以下の投資主様向けWebサイトに公表しております。
  https://www.smzpr.co.jp/member/ir/

第５　お客様にふさわしいサービスの提供

• 当社は、SMZPRの資産運用にあたり投資主様のニーズ等を面談等により把握するよう努め、資産運用を行いました。
• 当社は、ESGの要素を可能な限り運用プロセスへ組込んでいくことが、中長期的な投資主価値の最大化に資するものと考えており、第1回目の物件取得に当たっては、グリーンファイナンス・フレームワークの策定、第三者評価の取得の上、グリーンローンによる資金の借入れを実行しました。当該情報等については、以下SMZPRの投資主様向けWebサイトに公表しております。
  https://www.smzpr.co.jp/member/ir/

第６　役職員等に対する適切な動機づけの枠組み等

• 当社は、役職員のコンプライアンス意識の向上のため、定期的にコンプライアンス研修を実施しており、その開催状況は以下のとおりです。

  2022年度におけるコンプライアンス研修	4回

• 当社は、役職員のコンプライアンス能力の向上と情報収集のため、各種団体、専門家が開催するコンプライアンス研修に関し、有償のものはすべて会社負担とし、受講の推進とコンプライアンス能力の向上を図りました。

2023年5月更新