お客様本位の業務運営に関する取組方針及び取組状況BASIC POLICY ON CUSTOMER-ORIENTED
BUSINESS OPERATIONS AND CURRENT STATUS OF INITIATIVES
清水建設不動産投資顧問株式会社（以下、「当社」といいます。）は、2017年3月30日に金融庁より公表された「顧客本位の業務運営に関する原則」（その後の改正を含む。）を受け、以下のとおりその取組方針（2024年9月26日に追加された「プロダクトガバナンスに関する補充原則」に基づく方針を含む。）を定めます。
第１ お客様本位の業務運営に関する取組方針の策定・公表等
当社は、親会社である清水建設株式会社の社是である道徳と経済の合一を旨とする「論語と算盤」に基づき、お客様本位の業務運営を実現するための取組方針を策定・公表するとともに、その取組状況を定期的に公表します。当該取組方針は、より良い業務運営を実現するため、定期的に見直すものとします。
- 当社は、お客様本位の業務運営に関する取組方針におけるお客様に関しては、取引の直接の相手方としての顧客だけでなくインベストメント・チェーンにおける最終受益者である機関投資家をも念頭に置いています。
- 当社は、清水建設プライベートリート投資法人（以下「本投資法人」という。）及び不動産私募ファンドの資産運用を行う会社です。当社の対象顧客は機関投資家等の法人顧客であり、幅広い顧客層を販売対象とする商品の組成や販売を行っておりません。また、第三者から販売委託を受けておりません。そのため、本取組方針において、「顧客本位の業務運営に関する原則」5（注2）（注4）、及び6（注1）（注2）（注4）（注6）（注7）に対応する金融商品・サービスの販売・推奨等や金融商品の組成は行わないため、当該部分に関する取組方針は定めておりません。
2024年度の取組状況
- 当社は「お客様本位の業務運営に関する取組方針」を策定し、当社のウェブサイトにて公表しています。
［Webサイト：https://www.sram.co.jp/fiduciaryduty.html］ - 当社は、必要に応じて「お客様本位の業務運営に関する取組方針」の見直しを行います。
第２ お客様の最善利益の追求
当社は、金融事業者として高度の専門性と職業倫理を保持し、お客様に対して誠実・公正に業務を行い、お客様の最善の利益を図ります。また、当社では、こうした業務運営が企業文化として定着するよう努めます。
- 当社は、お客様との取引に際し、お客様本位の良質なサービスを提供し、お客様の最善の利益を図ることにより、自らの安定した顧客基盤と収益の確保につなげていくことを目指すこととします。
2024年度の取組状況
- 当社は、職業倫理保持のため「企業倫理行動規範」を策定しています。また、金融事業者として高度の専門性を有した人材の確保に努めています。なお、業務運営体制は、「組織図」を参照ください。
- 当社は、役職員等の専門性向上のために、不動産証券化協会認定マスターの取得を推奨しており、2025年3月31日現在10名が取得済みであり、その他に宅地建物取引士12名、不動産鑑定士3名、ビル経営管理士1名が各々の資格を保有（試験合格者を含む）しております。また、職業倫理、誠実・公正な業務運営に資するよう、社内研修及びコンプライアンス委員会を開催し、お客様の最善の利益を追求する姿勢を定着するように務めています。
- 当社は、当社が運用する本投資法人及び不動産私募ファンドにおいて、コンプライアンスを経営の最重要課題の一つとして位置付け、当社では、コンプライアンスに関する年度毎の実施計画である「コンプライアンス・プログラム」を期首に策定し、定期的に進捗・達成状況を確認しています。また、必要に応じて見直しを行います。
- 当社は、環境・社会・ガバナンス（ESG）の要素を可能な限り投資判断・運用プロセスへ組込んでいくことが、中長期的な投資主価値の最大化にあたり必要であると考えサステナビリティ方針を策定し、当社のウェブサイトにて公表しています。
［Webサイト：https://www.sram.co.jp/index.html#sustainability］
- 上述の結果、清水建設株式会社の経営基盤に加えて、不動産運用会社としてお客様の信頼を獲得することにより、安定した顧客基盤を獲得し収益の確保に努めます。
第３ 利益相反の適切な管理
当社は、取引におけるお客様との利益相反の可能性について正確に把握し、利益相反の可能性がある場合には、法令・社内規程等に則り、コンプライアンス・オフィサーの事前検証、外部委員も含めたコンプライアンス委員会での事前審議等を行うことにより、適切に管理します。
- 当社は、利益相反の可能性を判断するに当たって、物件の取得・譲渡・賃貸、不動産管理業務等委託、物件の売買・賃貸の媒介の委託、工事等の発注及び資金調達に関わる事情が取引又は業務に及ぼす影響について考慮します。
2024年度の取組状況
- 当社は、清水建設株式会社からの優良な資産の取得のみならず、同社が長年培ってきた不動産投資事業のノウハウに加え、シミズグループが保有する技術力やPM・BM業務、再生可能エネルギーへの取組み等の総合力を活用した運営を行うことが特徴です。なお、本投資法人の運営体制の概要は、「基本スキーム図」を参照ください。
- これらのスポンサーグループと本投資法人及び不動産私募ファンドにおける利害関係者取引を実施する場合に備えて「利害関係者取引規程」を策定しています。本規程に基づき利益相反の適切な管理を行っています。
なお、本投資法人における利害関係者取引に該当する資産の売買等の重要な意思決定のフローは、本投資法人の投資主様向け専用のWebサイトにおいて、専用のパスワードを用いて以下のWebサイトにアクセスすることによりご確認いただけます。
［Webサイト：https://www.smzpr.co.jp/member/about/asset.html］
※TOPページ→投資法人について→資産運⽤会社について→資産運⽤会社の概要及び運⽤体制（利害関係者取引）の概要を参照願います。
また、不動産私募ファンドにおける利害関係者取引に該当する資産の売買等の重要な意思決定については、「利益相反防止体制」を参照ください。 - 当社は、コンプライアンス委員会を設置し、コンプライアンス委員会規程に基づき、2024年度は利害関係者取引等を審議・決議するためコンプライアンス委員会を7回開催しました。
- 上述の利害関係者との取引を整理するにあたり、当社は他社提供の金融商品を販売・推奨・勧誘する形態での取引は行っておらず、また、当社が属する清水建設株式会社のグループには金融商品を組成するような業務を行っている会社もないため、そのような利害関係のある状況は発生しておりません。
第４ 手数料等の明確化
当社は、資産運用業務を受託する本投資法人及び不動産私募ファンドより受け取る運用報酬の詳細について、どのようなサービスの対価に関するものかを含め、お客様が理解できるよう情報提供します。
2024年度の取組状況
- 当社が運用する本投資法人及び不動産私募ファンドが当社に支払う手数料・報酬等は主に取得報酬、運用報酬、譲渡報酬等で構成されています。これらの報酬の考え方や手数料水準については、あらかじめ商品概要説明書等に記載し説明しています。また、その実績については運用報告書等に記載することとし、お客様に対して明確にしています。
なお、本投資法人が当社に支払う報酬の計算方法及び支払の時期については、本投資法人の投資主様向け専用のWebサイトにおいて、専用のパスワードを用いて以下のWebサイトにアクセスすることによりご確認いただけます。
[Webサイト：https://www.smzpr.co.jp/member/ir/library.html]
※TOPページ→IR情報→IRライブラリー→投資法人規約→第42条（資産運用会社に対する資産運用報酬の支払に関する基準）を参照願います。
第５ 重要な情報の分かりやすい提供
当社は、お客様との情報の非対称性があることを踏まえ、当社、本投資法人及び不動産私募ファンドに係る重要な情報をお客様が理解できるよう分かりやすく提供します。
2024年度の取組状況
- 当社は、本投資法人の重要な情報について投資主様向けに適宜IR情報を提供しています。今後も重要な情報について、より分かりやすく提供するよう努めてまいります。なお、当該情報等については、本投資法人の投資主様向けに専用のWebサイトを開設しており、専用のパスワードを用いて以下のWebサイトにアクセスすることによりタイムリーにご確認いただけます。
［Webサイト：https://www.smzpr.co.jp/member/ir/］ - 当社は、当社の対象顧客は機関投資家等の法人顧客であり、幅広い顧客層を販売対象とする商品の組成や販売を行っておりません。また、第三者から販売委託を受けておりません。そのため、「顧客本位の業務運営に関する原則」原則5の（注2）及び（注4）については該当しません。
第６ お客様にふさわしいサービスの提供
当社は、お客様のニーズ等を把握することに努め、お客様のニーズ等を意識した資産運用を行います。
2024年度の取組状況
- 当社は、本投資法人の資産運用にあたり、投資主様のニーズ等を面談等により把握するよう努め、資産運用を行います。
- 当社は、不動産私募ファンドの運用にあたり、投資家様のニーズ等を面談等により把握するよう努め、資産運用を行います。
- 当社は、ESGの要素を可能な限り運用プロセスへ組込んでいくことが、中長期的な投資主価値及び投資家利益の最大化に資するものと考えています。本投資法人の2025年1月の物件取得に当たっては、グリーンローンによる資金の借入れを実行しました。なお、当該情報等については、本投資法人の投資主様向けに専用のWebサイトを開設しており、専用のパスワードを用いて以下のWebサイトにアクセスすることによりタイムリーにご確認いただけます。
［Webサイト：https://www.smzpr.co.jp/member/esg/greenfinance.html］
※TOPページ→ESGへの取り組み→グリーンファイナンスを参照願います。 - 当社は、当社の対象顧客は機関投資家等の法人顧客であり、幅広い顧客層を販売対象とする商品の組成や販売を行っておりません。また、第三者から販売委託を受けておりません。そのため、「顧客本位の業務運営に関する原則」原則6の（注1）、（注2）、（注4）、（注6）及び（注7）については該当しません。
第７ 役職員等に対する適切な動機づけの枠組み等
当社は、お客様の最善の利益を追求するための行動、利益相反の適切な管理等を徹底するためにコンプライアンス評価を役職員等の能力・業績の評価指標の一つとします。
また、全役職員等を対象に定期的かつ継続的にコンプライアンス研修を実施し、コンプライアンス意識の向上を図ります。
2024年度の取組状況
- 当社は、コンプライアンス規程を策定し、役職員等のコンプライアンス意識の向上に努めています。また前述のコンプライアンス・プログラムに基づき定期的にコンプライアンス研修を実施してします。（2024年度は5回開催しています。）
- 当社は、役職員等のコンプライアンス能力の向上と情報収集のため、各種団体、専門家が開催するコンプライアンス研修に関し、有償のものはすべて会社負担とし、受講の推進とコンプライアンス能力の向上を図っています。
-
研修の受講状況（2024年度）
項目 回数 コンプライアンス研修 5回・延69人 入社時研修 1回・1人 外部研修 2回・2人
（プロダクトガバナンスの取組みについて）
当社は、お客様の最善の利益に適った商品‧サービスの提供を行うために、お客様本位の業務運営に関する取組方針のもと、プロダクトガバナンスにかかる補充原則を以下のとおり定め、商品‧サービスの品質向上に努めます。
補充原則１ 基本理念
当社は、親会社の経営理念である「真摯な姿勢と絶えざる革新志向により社会の期待を超える価値を創造し持続可能な未来づくりに貢献する」を共有しており、お客様の取引目的やニーズを踏まえ、シミズグループが有する建築・不動産市場での知見、経験及びノウハウを活かしながらお客様に最善の金融商品やサービスを提供いたします。
2024年度の取組状況
当社は、基本理念に基づきお客様に最善の金融商品やサービスを提供しております。
補充原則２ 体制整備
当社は、基本理念を踏まえ、本投資法人及び不動産私募ファンドの組成・提供・管理の各プロセスにおける品質管理を適切に行うとともに、実効性を確保する体制を整備いたします。
2024年度の取組状況
当社は、基本理念を踏まえ、本投資法人及び不動産私募ファンドの組成・提供・管理の各プロセスで、外部の専門家を委員に含むコンプライアンス委員会及び投資委員会での審議・決議・報告を行っています。また、事業部門とは独立したコンプライアンス・オフィサー及び内部監査室を設置し、実効性のある品質管理を適切に行う体制を整備しています。
補充原則３ 金融商品の組成時の対応
当社は、機関投資家等の法人顧客に対して、不動産運用サービスを提供いたします。サービスの提供にあたっては、事前に金融商品の特性、サービスに係るリスク・リターン・コスト、取引条件等について検証を行います。また、お客様がサービスについて十分な理解ができるよう適切かつ正確な情報提供及び連携を行います。
2024年度の取組状況
当社は、サービスの提供にあたっては、事前に金融商品の特性、サービスに係るリスク・リターン・コスト、取引条件等について、金融商品の組成の都度、外部の専門家を委員に含むコンプライアンス委員会及び投資委員会で検証を行っております。また、お客様がサービスについて十分な理解ができるよう、サービスの提供に係る金融事業者と連携し、適切かつ正確な情報提供を行っております。
補充原則４ 金融商品の組成後の対応
当社は、お客様に提供した不動産運用サービスについて定期的に検証し、その結果をサービスの改善や見直しにつなげるとともにプロダクトガバナンス体制の見直しも行います。なお、当社は、運用の外部委託を行っていません。
2024年度の取組状況
当社は、お客様に提供した不動産運用サービスについては、金融商品ごとに運用計画の策定及び実績管理を行い、外部の専門家を委員に含むコンプライアンス委員会及び投資委員会で定期的に報告・検証を行うことで、その結果をサービスの改善や見直しにつなげるとともにプロダクトガバナンス体制の見直しも行っております。なお、当社は、運用の外部委託を行っていません。
補充原則５ お客様に対する分かりやすい情報提供
当社は、お客様がより良いサービスを選択できるよう、運用体制やプロダクトガバナンス体制等について分かりやすい情報提供を行います。
2024年度の取組状況
当社は、お客様がより良いサービスを選択できるよう商品概要説明書等への記載等により運用体制やプロダクトガバナンス体制等について分かりやすい情報提供を行っております。
以上
組織図
基本スキーム図
利益相反防止体制
利害関係者取引に該当する資産の売買等不動産私募ファンドの重要な意思決定フロー
- 途中の承認、審議等にて否決された場合は、起案部署へ差戻しをします。