お客様本位の業務運営に関する取組方針及び取組状況BASIC POLICY ON CUSTOMER-ORIENTED
BUSINESS OPERATIONS AND CURRENT STATUS OF INITIATIVES

清水建設不動産投資顧問株式会社(以下、「当社」といいます。)は、2017 年 3 月 30 日に金融庁より公表された「顧客本位の業務運営に関する原則」(その後の改正を含む。)を受け、以下のとおりその取組方針を定めます。

第1 お客様本位の業務運営に関する取組方針の策定・公表等

当社は、親会社である清水建設株式会社の社是である道徳と経済の合一を旨とする「論語と算盤」に基づき、お客様本位の業務運営を実現するための取組方針を策定・公表するとともに、その取組状況を定期的に公表します。当該取組方針は、より良い業務運営を実現するため、定期的に見直すものとします。

2023年度の取組状況

  1. 当社は「お客様本位の業務運営に関する取組方針」を策定し、当社のウェブサイトにて公表しています。
    [Webサイト:https://www.sram.co.jp/fiduciaryduty.html
  2. 当社は、必要に応じて「お客様本位の業務運営に関する取組方針」の見直しを行います。

第2 お客様の最善利益の追求

当社は、金融事業者として高度の専門性と職業倫理を保持し、お客様に対して誠実・公正に業務を行い、お客様の最善の利益を図ります。また、当社では、こうした業務運営が企業文化として定着するよう努めます。

2023年度の取組状況

  1. 当社は、職業倫理保持のため「企業倫理行動規範」を策定しています。また、金融事業者として高度の専門性を有した人材の確保に努めています。 なお、業務運営体制は、「組織図」を参照ください。
  2. 当社は、役職員等の専門性向上のために、不動産証券化協会認定マスターの取得を推奨しており、2024年3月31日現在11名が取得済みであり、その他に宅地建物取引士13名、不動産鑑定士3名、ビル経営管理士2名が各々の資格を保有(試験合格者を含む)しております。また、職業倫理、誠実・公正な業務運営に資するよう、社内研修及びコンプライアンス委員会を開催し、お客様の最善の利益を追求する姿勢を定着するように務めています。
  3. 当社は、当社が運用する本投資法人及び不動産私募ファンドにおいて、コンプライアンスを経営の最重要課題の一つとして位置付け、当社では、コンプライアンスに関する年度毎の実施計画である「コンプライアンス・プログラム」を期首に策定し、定期的に進捗・達成状況を確認しています。また、必要に応じて見直しを行います。
  4. 当社は、環境・社会・ガバナンス(ESG)の要素を可能な限り投資判断・運用プロセスへ組込んでいくことが、中長期的な投資主価値の最大化にあたり必要であると考えサステナビリティ方針を策定し、当社のウェブサイトにて公表しています。
    [Webサイト:https://www.sram.co.jp/index.html#sustainability
  • 上述の結果、清水建設株式会社の経営基盤に加えて、不動産運用会社としてお客様の信頼を獲得することにより、安定した顧客基盤を獲得し収益の確保に努めます。

第3 利益相反の適切な管理

当社は、取引におけるお客様との利益相反の可能性について正確に把握し、利益相反の可能 性がある場合には、法令・社内規程等に則り、コンプライアンス・オフィサーの事前検証、外部委 員も含めたコンプライアンス委員会での事前審議等を行うことにより、適切に管理します。

2023年度の取組状況

  1. 当社は、清水建設株式会社からの優良な資産の取得のみならず、同社が長年培ってきた不動産投資事業のノウハウに加え、シミズグループが保有する技術力やPM・BM業務、再生可能エネルギーへの取組み等の総合力を活用した運営を行うことが特徴です。なお、本投資法人の運営体制の概要は、「基本スキーム図」を参照ください。
  2. これらのスポンサーグループと本投資法人及び不動産私募ファンドにおける利害関係者取引を実施する場合に備えて「利害関係者取引規程」を策定しています。本規程に基づき利益相反の適切な管理を行っています。
    なお、本投資法人における利害関係者取引に該当する資産の売買等の重要な意思決定のフローは、本投資法人の投資主様向け専用のWebサイトにおいて、専用のパスワードを用いて以下のWebサイトにアクセスすることによりご確認いただけます。
    [Webサイト:https://www.smzpr.co.jp/member/about/asset.html
    ※TOPページ→投資法人について→資産運⽤会社について→資産運⽤会社の概要及び運⽤体制 (利害関係者取引)の概要を参照願います。
    また、不動産私募ファンドにおける利害関係者取引に該当する資産の売買等の重要な意思決定については、「利益相反防止体制」を参照ください。
  3. 当社は、コンプライアンス委員会を設置し、コンプライアンス委員会規程に基づき、2023年度は利害関係者取引等を審議・決議するためコンプライアンス委員会を9回開催しました。
  • 上述の利害関係者との取引を整理するにあたり、当社は他社提供の金融商品を販売・推奨・勧誘する形態での取引は行っておらず、また、当社が属する清水建設株式会社のグループには金融商品を組成するような業務を行っている会社もないため、そのような利害関係のある状況は発生しておりません。

第4 手数料等の明確化

当社は、資産運用業務を受託する本投資法人及び不動産私募ファンドより受け取る運用報酬の詳細について、どのようなサービスの対価に関するものかを含め、お客様が理解できるよう情報提供します。

2023年度の取組状況

  1. 当社が運用する本投資法人及び不動産私募ファンドが当社に支払う手数料・報酬等は主に取得報酬、運用報酬、譲渡報酬等で構成されています。これらの報酬の考え方や手数料水準については、あらかじめ商品概要説明書等に記載し説明しています。また、その実績については運用報告書等に記載することとし、お客様に対して明確にしてまいります。
    なお、本投資法人が当社に支払う報酬の計算方法及び支払の時期については、本投資法人の投資主様向け専用のWebサイトにおいて、専用のパスワードを用いて以下のWebサイトにアクセスすることによりご確認いただけます。
    [Webサイト:https://www.smzpr.co.jp/member/ir/library.html]
    ※TOPページ→IR情報→IRライブラリー→投資法人規約→第42条(資産運用会社に対する資産運用報酬の支払に関する基準)を参照願います。
  2. 当社は、2023年度末時点で不動産私募ファンドの運用業務を開始していないため、不動産私募ファンドが当社に支払う報酬については、発生していません。

第5 重要な情報の分かりやすい提供

当社は、お客様との情報の非対称性があることを踏まえ、当社、本投資法人及び不動産私募ファンドに係る重要な情報をお客様が理解できるよう分かりやすく提供します。

2023年度の取組状況

  1. 当社は、本投資法人の重要な情報について投資主様向けに適宜IR情報を提供しています。今後も重要な情報について、より分かりやすく提供するよう努めてまいります。なお、当該情報等については、本投資法人の投資主様向けに専用のWebサイトを開設しており、専用のパスワードを用いて以下のWebサイトにアクセスすることによりタイムリーにご確認いただけます。
    [Webサイト:https://www.smzpr.co.jp/member/ir/
  2. 当社は、当社の対象顧客は機関投資家等の法人顧客であり、幅広い顧客層を販売対象とする商品の組成や販売を行っておりません。また、第三者から販売委託を受けておりません。そのため、「顧客本位の業務運営に関する原則」原則5の(注2)及び(注4)については該当しません。
  3. 当社は、2023年度末時点で不動産私募ファンドの運用業務を開始していないため、不動産私募ファンドの重要な情報について投資家様向けに適宜情報を開示するものがありません。

第6 お客様にふさわしいサービスの提供

当社は、お客様のニーズ等を把握することに努め、お客様のニーズ等を意識した資産運用を行います。

2023年度の取組状況

  1. 当社は、本投資法人の資産運用にあたり、投資主様のニーズ等を面談等により把握するよう努め、資産運用を行います。
  2. 当社は、2023年度末時点で不動産私募ファンドの運用業務を開始していないため、具体的な投資家様のニーズ等を意見交換する面談等は実施しておりません。
  3. 当社は、ESGの要素を可能な限り運用プロセスへ組込んでいくことが、中長期的な投資主価値及び投資家利益の最大化に資するものと考えています。なお、本投資法人の第1回目(2023年1月)の物件取得に当たっては、グリーンファイナンス・フレームワークを策定し、第三者評価取得の上、グリーンローンによる資金の借入れを実行しました。また、第2回目(2024年1月)の物件取得に当たっては、全額のグリーンローンでの資金の借入れ及びグリーンエクイティ・オファリング・フレームワークを策定し、第三者評価取得の上、グリーンエクイティによる増資を実行しました。なお、当該情報等については、本投資法人の投資主様向けに専用のWebサイトを開設しており、専用のパスワードを用いて以下のWebサイトにアクセスすることによりタイムリーにご確認いただけます。
    [Webサイト:https://www.smzpr.co.jp/member/esg/greenfinance.html
    ※TOPページ→ESGへの取り組み→グリーンファイナンスを参照願います。
  4. 当社は、当社の対象顧客は機関投資家等の法人顧客であり、幅広い顧客層を販売対象とする商品の組成や販売を行っておりません。また、第三者から販売委託を受けておりません。そのため、「顧客本位の業務運営に関する原則」原則6の(注1)(注2)及び(注4)については該当しません。

第7 役職員等に対する適切な動機づけの枠組み等

当社は、お客様の最善の利益を追求するための行動、利益相反の適切な管理等を徹底するためにコンプライアンス評価を役職員等の能力・業績の評価指標の一つとします。
また、全役職員等を対象に定期的かつ継続的にコンプライアンス研修を実施し、コンプライアンス意識の向上を図ります。

2023年度の取組状況

  1. 当社は、コンプライアンス規程を策定し、役職員等のコンプライアンス意識の向上に努めています。また前述のコンプライアンス・プログラムに基づき定期的にコンプライアンス研修を実施してします。(2023年度は4回開催しています。)
  2. 当社は、役職員等のコンプライアンス能力の向上と情報収集のため、各種団体、専門家が開催するコンプライアンス研修に関し、有償のものはすべて会社負担とし、受講の推進とコンプライアンス能力の向上を図っています。
  3. 研修の受講状況(2023年度)
    項目 回数
    コンプライアンス研修 4回・延47人
    入社時研修 3回・延3人
    外部研修 2回・延2人

以上

組織図
仕組み図

利害関係者取引に該当する資産の売買等不動産私募ファンドの重要な意思決定フロー

利益相反防止体制

金融庁「顧客本位の業務運営に関する原則」との対応関係表